Contrat de bail rural (ou bail à ferme)

Baux soumis au statut du fermage

Lorsqu'un bail est un bail rural, un ensemble de règles s'applique automatiquement. Par exemple, le locataire a droit au renouvellement du bail rural.

Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas y renoncer. On parle alors de statut du fermage.

Tous les éléments suivants doivent être réunis pour que le statut du fermage s'applique :

• Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole, c'est-à-dire des terres, des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation

• Exploitation de cet immeuble pour y exercer une activité agricole. Il s'agit des activités suivantes :

  • Maîtrise et exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal

  • Activités qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation d'un cycle biologique (par exemple, la transformation, la commercialisation, l'agrotourisme)

  • Élevage

  • Activités agricoles déterminées par la loi (comme la culture marine, certaines activités équestres, marais salants, déneigement des routes)

• Fixation d'un loyer

Baux soumis au statut du fermage sous conditions

Dans certains contrats, les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas dans toutes les situations. Il faut que certaines conditions soient réunies :

• Vente d'herbe : le propriétaire vend l'herbe de son pré à un exploitant qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural. Mais si elle limitée dans le temps et concerne plusieurs acquéreurs, il ne s'agit pas d'un bail rural.

• Prise en pension d'animaux : le propriétaire prend en garde, entretient, nourrit et soigne les animaux d'un tiers contre un paiement. Lorsque cette prise en pension est réalisée de façon habituelle, elle constitue un bail rural et le statut s'applique.

Baux exclus du statut du fermage

Les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas dans les cas suivants :

• Location portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier

• Location conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance)

• Convention d'occupation précaire : contrat de location qui permet d'occuper les lieux en échange d'une somme d'argent (appelée redevance) d'un montant inférieur au prix du marché.

• Bail de petite parcelle : contrat de location de terres agricoles de petite surface (par exemple, superficie de moins de 1 ha dans certaines régions) qui ne doit pas constituer un corps de ferme ni une partie essentielle de l'exploitation du locataire.

Plusieurs règles doivent être respectées lors de la conclusion d'un bail rural.

Qui peut conclure un contrat de bail ? 

Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier à usage agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation.

Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales (par exemple, une société) :

• Propriétaire agricole (bailleur)

• Locataire, fermier ou métayer (preneur)

Le bailleur peut avoir un des statuts suivants :

• Propriétaire jouissant de la pleine propriété

• Usufruitier. Dans ce cas-là, il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire ou à défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut demander une autorisation du juge civil

• Indivisaire. Il doit alors obtenir le consentement de tous les indivisaires ou un mandat spécial

• Époux bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin est nécessaire s'il s'agit d'un bien commun.

Si le locataire n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519) à la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.

Un contrat écrit est-il obligatoire ?

Le bail rural peut être écrit mais ce n'est pas obligatoire.

Le bail rural verbal est valable s'il répond aux caractéristiques du bail rural (c'est-à-dire la mise à disposition, contre paiement d'un loyer ou fermage, d'un immeuble à usage agricole).

Lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire.

Faut-il établir un état des lieux ?

L'état des lieux n'est pas obligatoire mais il est vivement conseillé.

Il est établi par le bailleur et le locataire (preneur) dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux ou dans le mois suivant celle-ci. Les frais sont partagés.

L'état des lieux permet de déterminer quels travaux sont à la charge du propriétaire. Il sert aussi à prouver, au départ du locataire, que ce dernier a par exemple amélioré les terres ou les bâtiments.

En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments en bon état, et il doit donc les restituer en bon état.

Il existe plusieurs types de contrats d'exploitation de biens immobiliers à utilisation agricole.

Bail ordinaire

Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.

Cette durée minimale peut exceptionnellement être réduite pour les cas suivants :

• Bail conclu par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) : dans ce cas, la durée maximale est de 6 ans.

• Bail concernant une petite parcelle : la parcelle ne doit pas dépasser une taille maximale fixée par un arrêté préfectoral ni constituer une partie essentielle de l'exploitation ou du corps de ferme.

• Bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant.

Bail à long terme

Le bail à long terme est établi par acte notarié. Il garantit une certaine stabilité au locataire. En contrepartie, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire.

Il peut prendre différentes formes :

• Bail de 18 ans : il donne au locataire un droit au renouvellement par période de 9 ans.

• Bail de 25 ans : il s'arrête au bout de 25 ans ou peut continuer si les parties insèrent une clause de renouvellement automatique dans le contrat (tacite reconduction).

• Bail de carrière : il est conclu pour une durée minimale de 25 ans. Il prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le locataire atteint l'âge de la retraite (fixée à 62 ans minimum par la MSA).

• Bail cessible hors cadre familial : la durée minimale est de 18 ans. Il peut être cédé par le locataire à toutes les personnes autres que ses proches sans l'agrément du propriétaire.

Le loyer est appelé fermage dans le bail rural (ou bail à ferme).

Il faut distinguer 2 types de loyers :

• Loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation

• Loyer des bâtiments d'habitation

Lors de la conclusion d'un bail rural, certaines obligations pèsent sur le propriétaire et sur le locataire.

La sous-location est un contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de l'immeuble à une autre personne. Il reste locataire du propriétaire/bailleur, tout en devenant le bailleur de son sous-locataire.

Elle est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée dans les cas suivants :

• Dans le cadre d'un échange ou de location de parcelles : pour obtenir de meilleures conditions d'exploitation (commodité géographique d'exploitation des parcelles notamment) le locataire sous-loue ou échange des parcelles plus éloignées du noyau central de l'exploitation. Le preneur envoie une lettre recommandée avec AR au bailleur pour l'informer. Si le bailleur décide de s'opposer à cette opération, il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 2 mois.

• Pour un usage de vacances ou de loisirs : des bâtiments à usage d'habitation (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs) avec l'autorisation du bailleur ou en cas de refus du bailleur, avec l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux

• Sur des bâtiments à usage d'habitation à condition que le preneur ait une autorisation du bailleur.

• Pour héberger des proches du preneur dans les bâtiments d'habitation loués. Les proches sont les ascendants, descendants, frères et sœurs, et les époux ou les partenaires d'unPacs.